پرتال جامع رشته عمران و شهرسازی

1394/02/10 صندوق بین‌المللی پول و بانک مرکزی آمریکا در دو گزارش جداگانه درباره وضعیت قیمت مسکن در ۶۴ کشور، از افزایش شاخص جهانی هزینه دسترسی به مسکن خبر دادند.


تورم مسکن در ۶۴ کشور
دنیای اقتصاد: صندوق بین‌المللی پول و بانک مرکزی آمریکا در دو گزارش جداگانه درباره وضعیت قیمت مسکن در ۶۴ کشور، از افزایش شاخص جهانی هزینه دسترسی به مسکن خبر دادند. متوسط قیمت مسکن در کشورهای مورد بررسی طی فصل آخر سال ۲۰۱۴ رقمی معادل ۹/ ۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرده است؛ درحالی‌که درآمد افراد در این فاصله به اندازه نصف این رقم افزایش یافته و عملا زمان انتظار برای خرید مسکن طولانی‌تر شده است. در رتبه‌بندی ۶۴ کشور با معیار تورم مسکن، قطر و اوکراین، بیشترین و کمترین رشد قیمت را داشته‌اند.

آمار صندوق بین‌المللی پول و بانک مرکزی آمریکا از «هزینه دسترسی به مسکن در جهان» منتشر شد
قطر و اوکراین به ترتیب بیشترین و کمترین شتاب قیمت مسکن را دارند

گروه مسکن: صندوق بین‌المللی پول و بانک مرکزی آمریکا گزارش‌های جداگانه‌ای از آخرین وضعیت بازار مسکن به ترتیب در کشورهای«با وضعیت مطلوب و نامطلوب اقتصادی» و همچنین کشورهای «مطلوب و نسبتا مطلوب» منتشر کرده‌اند که هر دو دسته اطلاعات با یک نتیجه مشترک، از افزایش قیمت جهانی مسکن با شیب تندتر از قدرت خرید خبر می‌دهد.

در ارزیابی‌های این دو نهاد اقتصادی، حداقل ۲۳ کشور و حداکثر ۶۴ کشور از قاره‌های مختلف، به لحاظ «نرخ دسترسی خانوارها به مسکن مناسب» مورد بررسی قرار گرفته‌ است و نتایج به دست آمده نشان می‌دهد: شکافی که در سال ۲۰۱۰ بین قدرت خرید و قیمت مسکن در عمده کشورها وجود داشت، در ۴ سال بعد از آن، نه‌تنها ترمیم نشده که تشدید هم شده است.
متوسط قیمت جهانی مسکن در سال ۲۰۱۴ رقمی معادل ۹/ ۳ درصد رشد کرد در حالی که میانگین درآمد خانوار در کشورها براساس معیار دستمزد سالانه، فقط ۸/ ۱ درصد یعنی به اندازه نصف تورم مسکن در این سال، افزایش یافت.
به این ترتیب، مدت زمان انتظار و پس‌انداز ‌خانوارها برای خرید مسکن در دنیا -حتی در کشورهای توسعه یافته- رو به افزایش گذاشته است. مدت زمان انتظار برای خرید مسکن با شاخص «دسترسی به مسکن» محاسبه می‌شود که این شاخص نیز از نسبت قیمت مسکن به درآمد افراد به دست می‌آید.
با احتساب شتاب دوبرابری در نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به نرخ رشد درآمد در آخرین فصل سال ۲۰۱۴، سطح شاخص دسترسی به مسکن در وضعیت نامناسبی قرار گرفته است.
طبق آمارهای صندوق بین‌المللی پول، شاخص قیمت جهانی مسکن از سال ۲۰۱۳ و بعد از تخلیه حبابی که در ۲۰۰۸ به آن دچار شده بود، شروع به افزایش کرد و براساس آخرین اطلاعاتی که بازارهای مسکن کشورها را تا پایان سال ۲۰۱۴ رصد کرده، روند افزایش تداوم داشته است.
در گزارش صندوق بین‌المللی پول، قطر رتبه اول بیشترین تورم مسکن در فصل آخر سال ۲۰۱۴ را به خود اختصاص داده است. در این کشور، قیمت مسکن ۳۰ درصد افزایش یافته است. در رتبه‌بندی صورت گرفته، ۶۴ کشور جهان به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن فهرست شده و اوکراین در بین کشورها، کمترین تورم مسکن را تجربه کرده است. در اوکراین قیمت مسکن در سال گذشته میلادی ۴۸ درصد کاهش پیدا کرد. نرخ رشد قیمت مسکن در ۷۰ درصد این کشورها، مثبت است به این معنی که در فهرست مذکور، خانوارهای ساکن در ۴۷ کشور با افزایش قیمت خانه دست به گریبان هستند.
با این حال، گزارش بانک مرکزی آمریکا که تعداد به مراتب کمتری از کشورهای و عمدتا از اروپا و آمریکا در آن، رتبه بندی شده‌اند، نشان می‌دهد: ایرلند و ایتالیا در سال گذشته میلادی به ترتیب با بیشترین رشد و کمترین رشد قیمت مسکن مواجه شدند طوری که در ایرلند، قیمت ۱۶ درصد افزایش یافت و در ایتالیا ۴/ ۳ درصد افت کرد.
این دو گزارش، همدیگر را نقض نمی‌کنند به این معنی که نرخ رشد قیمت مسکن کشورها طی سال ۲۰۱۴، در هر دو، یکسان است اما چون دامنه بررسی‌ها به لحاظ تعداد کشورها، متفاوت است، نام کشورهایی که بالاترین و پایین‌ترین رتبه در تورم مسکن را داشته‌اند نیز با یکدیگر فرق می‌کند.
در این گزارش‌ها به تحلیل نرخ شکاف جهانی قیمت و قدرت خرید مسکن، به برنامه دولت‌ها برای مهار این نابرابری اشاره شده است. کشورهای مختلف برای ترمیم این شکاف، سعی می‌کنند طبقه متوسط رو به پایین جامعه را برای خرید مسکن، توانمندسازی مالی کنند. یکی از این برنامه‌ها «مسکن اجتماعی» است و برای دهک‌های میانی نیز تسهیلات بانکی خرید در نظر گرفته می‌شود.

سیر صعودی قیمت مسکن در جهان
آمارها نشان می‌دهد، قیمت مسکن در اکثر کشورهای دنیا رو به افزایش است. بر اساس گزارش آماری که فدرال رزرو منتشر کرده‌است، در میان ۲۳ کشوری که به عنوان نمونه از میان کشورهای جهان برای سنجش قیمت مسکن انتخاب شده‌اند، ایرلند از نظر افزایش قیمت در صدر است. قیمت مسکن در این کشور طی یک سال گذشته بیش از ۱۶ درصد افزایش یافته و این روند همچنان سیر صعودی دارد.
سال گذشته این کشور برای دومین سال پیاپی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده و این اتفاقی جدید بعد از ۵ سال رکود دراین بازار در این کشور اروپایی به شمار می‌آید. طی آن ۵ سال، قیمت مسکن در ایرلند تا ۱۲ درصد کاهش یافته‌بود. اکنون اما این سیر صعودی و شتاب افزایش قیمت آنقدر زیاد بوده که مقامات دولتی را به فکر تدابیری برای جلوگیری از حبابی شدن قیمت‌ها در بازار انداخته‌است. از جمله این تدابیر محدود کردن پرداخت وام در بازار برای کنترل افزایش قیمت‌ها است. با اعمال این محدودیت‌ها، در نخستین ماه‌های سال ۲۰۱۵ اندکی از شتاب رشد قیمت‌ها کاسته شد اما همچنان این سیر صعودی ادامه دارد.
در نقاط دیگر دنیا هم قیمت مسکن رو به افزایش است. مثلا در انگلیس، این افزایش قیمت به طور متوسط ۱۰ درصد بوده‌است. در آفریقای جنوبی این افزایش قیمت به ۶/ ۹ درصد رسیده و سوئد شاهد افزایش ۶/ ۸ درصدی قیمت مسکن در یک سال گذشته بوده‌است. هر سه این کشورهایی که نام برده شد، افزایش قیمتی دوبرابر متوسط افزایش قیمت مسکن در جهان داشته‌اند. البته انگلیس امسال نشانه هایی از کاهش شتاب قیمت مسکن را بروز داده که این، بعد از چند سال افزایش قیمت دورقمی در بازار مسکن، نشانه‌ای از کند شدن این روند به شمار می‌آید.  در گزارش آماری که صندوق بین‌المللی پول منتشر کرده و کشورهای بیشتری را در دنیا دربرمی‌گیرد، در خاورمیانه و آسیا، قطر شاهد بیشترین افزایش قیمت است. از این نظر، وضعیتی که ایرلند در غرب و در اروپا دارد، قطر در خاورمیانه دارد.
اما در سوی دیگر این طیف کشورهایی هم هستند که شاهد کاهش قیمت مسکن بوده‌اند. مثلا ایتالیا که قیمت مسکن در آن در سال گذشته ۴/ ۳ درصد کاهش داشته‌است. این بیشترین کاهش قیمت از نظر شاخص فدرال رزرو آمریکا است. این کاهش قیمت را در اروپا به عنوان تخفیف یا حراج مسکن توصیف کرده‌اند. این وضعیت در فرانسه و اسپانیا هم وجود داشته‌است. از این نظر، این کشورها در نقطه مقابل ایرلند یا انگلیس قرار گرفتند.
ژاپن که همچنان در تلاش برای فرار از رکود تورمی است که بیش از یک دهه است این کشور را گرفتار کرده، از نظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن در لبه مرز قرار گرفته است. قیمت مسکن در این کشور در سالی که گذشت ۷۵/ ۰ درصد کاهش یافته‌است. از این نظر البته ژاپن در ردیف کشورهایی قرار می‌گیرد که دچار کاهش قیمت شده‌اند. در کنار ژاپن، فنلاند قرار دارد که کاهش یک درصدی قیمت در بازار مسکن را تجربه کرده و بعد بلژیک که با کاهش ۲/ ۰ درصدی قیمت مسکن روبه‌رو شده‌است. این ۶ کشور، تنها کشورهایی بوده‌اند که در این فهرست مطالعاتی، شاهد کاهش قیمت بوده‌اند.
در گزارش سالانه صندوق بین‌المللی پول، اوکراین از نظر کاهش قیمت مسکن در رتبه اول قرار دارد و قبرس و روسیه هم در جایگاه‌های بعدی هستند.

زور خریداران به قیمت مسکن نمی‌رسد
گزارش تحقیقی فدرال رزرو آمریکا و همچنین گزارش سالانه‌ای که صندوق بین‌المللی پول منتشر کرده‌است، نشان می‌دهد قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان از میزان دستمزد و درآمد متوسط مردم در اکثر کشورهای جهان بالاتر است و همچنان زور مصرف‌کنندگان و طبقه متوسط به خرید مسکن نمی‌رسد. این خبر خوبی برای مصرف‌کنندگان نیست. این آمارها نشان می‌دهد، اکثر مصرف‌کنندگان در سراسر جهان از زاگرب تا لندن و از سئول تا فلوریدا، با هر حساب وکتابی که در نظر گرفته شود، توان خرید مسکن را ندارند. قیمت مسکن در اکثر کشورهای جهان از میزان درآمد افراد بیشتر است. گزارش فدرال رزرو نشان می‌دهد از میان ۲۳ کشور مورد مطالعه، در۱۵ کشور قیمت مسکن از متوسط درآمد افراد بیشتر است. درحالی‌که قیمت مسکن در سال گذشته به طور متوسط ۹/ ۳ درصد افزایش یافته، میزان دستمزد مردم به اندازه نصف این رقم یعنی حدود ۸/ ۱ درصد افزایش داشته‌است.
این عدم تناسب قیمت مسکن با میزان درآمد افراد، همان معادله‌ای است که بسیاری از کارشناسان اقتصادی را در سراسر جهان نگران کرده‌ و به فکر طرح‌هایی برای تهیه مسکن طبقه متوسط مانند «مسکن اجتماعی» یا کمک‌هزینه مسکن انداخته است. این موضوعی است که به تازگی گروهی از تئوری‌پردازان اقتصادی هم به آن اشاره کرده‌اند و آن را حلقه مفقوده بحث افزایش نابرابری در جهان دانسته‌اند. این کارشناسان و نظریه‌پردازان اقتصادی می‌گویند، افزایش مسکن یکی از دلایل وعوامل اصلی افزایش نابرابری در جهان است. همان‌طورکه در نمودارها مشاهده می‌شود، میزان عدم تناسب دستمزد و قیمت مسکن در اکثر کشورها بسیار زیاد است. تازه این آمار مربوط به کشورهایی است که از نظر شاخص‌های اقتصادی در رده‌های خوب و بسیار خوب قرار دارند و جزو کشورهای توسعه‌یافته به حساب می‌آیند. وضعیت در کشورهای توسعه‌نیافته یا کمترتوسعه‌یافته یا حتی در حال توسعه مانند کشورهای آسیایی، شاید بدتر از این باشد.
همان‌طور که در یکی از نمودارها می‌بینید،
بر اساس  آمار صندوق بین‌المللی پول، بیشترین میزان نابرابری میان دستمزد و قیمت مسکن در اتریش و آلمان دیده می‌شود. خطی که در میانه جدول دیده شده و این جدول را از عرض به دونیم می‌کند، درواقع خطی است که به وضعیت نابرابری در سال ۲۰۱۰ مربوط می‌شود. یعنی هر چه زمان گذشته و اکنون به سال ۲۰۱۵ رسیده‌ایم، این میزان نابرابری بیشتر هم شده‌است.

پیشنهاد ویژه